Karabağlar'da yoğun ve yaşlı bir daire stoku var. Burada işi belirleyen şey altyapının durumu ve dar sokakların getirdiği lojistik kısıt.
Karabağlar, İzmir'in en yoğun daire stokuna sahip ilçelerinden biridir ve bu stok ağırlıklı olarak 1975 – 2000 arasında oluşmuştur. Bozyaka ve Yeşilyurt hattında beş ve altı katlı, asansörsüz apartmanlar yaygındır; buralarda tesisat, elektrik ve şap birlikte yenilenir. Uzundere ve Basın Sitesi tarafında toplu konut düzeninde daha genç bloklar bulunur ve altyapı çoğunlukla yerinde bırakılabilir. İlçede kentsel dönüşüm hareketliliği de belirgindir; bu, tadilat kararını doğrudan etkileyen bir faktördür.
Karabağlar'da en sık karşılaştığımız durum, dairenin kiraya verilmek ya da satılmak üzere yenilenmesidir. Bu iki amaç farklı strateji gerektirir. Kiraya verilecek bir dairede bütçe dayanıklılığa, satılacak bir dairede ise ilk izlenime yatırılır. İkisini karıştırmak paranın yanlış yere gitmesine yol açar. Keşifte ilk sorduğumuz soru bu yüzden dairenin ne amaçla yenileneceğidir.
Karabağlar'da maliyeti belirleyen ilk etken binanın yaşıdır. 1975 – 2000 arası yapılarda galvaniz su hattı, topraklamasız elektrik ve yorulmuş şap birlikte çıkar; bu üçü bütçenin en ağır kalemini oluşturur. İkinci etken erişimdir: asansörsüz binalarda merdiven taşıma işçiliği kat sayısıyla büyür ve dar sokaklarda moloz lojistiği ayrı bir kalem doğurur. Üçüncü etken ise dairenin ne amaçla yenilendiğidir; kiralık daire yenilemesinde kapsam daraltılabilirken satışa hazırlanan dairede görünen yüzeylere ağırlık verilir.
Telefonda metrekare üzerinden rakam vermiyoruz; çünkü maliyeti belirleyen kalemlerin hiçbiri görülmeden anlaşılmaz. Adrese gelir, ölçer ve kalem kalem yazılı teklif veririz. Maliyetin nasıl oluştuğunu ayrıntılı okumak isterseniz komple ev tadilatı maliyet rehberimize bakabilirsiniz.
Aşağıdakiler Karabağlar'da tekrar eden tipik durumları ve bunlara nasıl yaklaştığımızı anlatan temsili örneklerdir; belirli bir müşteriye ait proje bilgisi değildir.
Daire satılacaktı. Bütçe alıcının ilk baktığı yerlere yoğunlaştırıldı: giriş holü, salon, mutfak ve banyo. Odalarda yalnızca boya yapıldı, tesisata dokunulmadı çünkü bina yakın zamanda kolon yenilemesi yapmıştı. Daire, tadilat öncesine göre belirgin şekilde kısa sürede alıcı buldu.
Malzeme ve molozun tamamı merdivenden taşındı. Bu işçilik keşifte ölçülüp teklife ayrı satır olarak yazıldığı için müşteri toplam maliyeti baştan biliyordu. Moloz her gün mesai sonunda çuvallanarak indirildi, sokakta konteyner tutulmadı.
Altyapı sağlamdı. İş mutfak, banyo ve boyayla sınırlı tutuldu. Aynı blokta ikinci bir daire de yenileneceği için iki iş tek şantiye olarak planlandı ve daire başına maliyet düştü.
Karabağlar'ın büyük bölümünde sokaklar dar ve park yoğundur; moloz konteyneri için yer bulmak çoğu zaman izin gerektirir. Asansörsüz beş katlı binalar yaygın olduğu için malzeme ve moloz merdivenden taşınır ve bu işçilik kat sayısıyla büyür. Bu iki kalemi keşifte ölçüp teklife ayrı satır olarak yazıyoruz; sonradan sürpriz çıkmıyor. İlçenin merkeze yakınlığı sayesinde malzeme tedariki ve ekip ulaşımı ise sorunsuzdur.
Karabağlar'nın tüm mahallelerinde keşife geliyoruz. En sık çalıştığımız bölgeler:
Karabağlar'da keşif için gün belirleyelim. Adrese gelir, ölçer ve kalem kalem yazılı teklif veririz. Keşif ücretsizdir, sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Ücretsiz Keşif İsteyinÇoğu durumda evet, ama kapsamı doğru seçmek şartıyla. Alıcının ilk baktığı yerler giriş, salon, mutfak ve banyodur; bütçeyi buraya yoğunlaştırmak yatırımın geri dönüşünü artırır. Görünmeyen altyapıya büyük yatırım yapmak satış fiyatına aynı oranda yansımaz; o yatırım oturulacak dairede anlamlıdır.
Malzeme ve molozun merdivenden taşınması ek işçilik demektir ve kat sayısıyla birlikte büyür. Beşinci kat ve üzerinde bu kalem hissedilir hale gelir. Tahmin etmiyor, keşifte ölçüp teklife ayrı satır olarak yazıyoruz.
Konteyner için belediyeden yer izni alınabiliyorsa tahliye sabah erken saatlerde yapılır. İzin alınamayan sokaklarda moloz çuvallanarak günlük olarak taşınır; bu yöntem daha yavaştır ve maliyeti artırır. Hangi yöntemin uygulanacağı keşifte netleşir.
Dönüşüm takvimi belirsizse kapsamı daraltmak mantıklıdır. Yıkım ihtimali yakınsa tesisat ve şap gibi büyük kalemlere girmek yerine yaşam konforunu doğrudan artıran işlerle sınırlı kalmayı öneriyoruz.
Olur. Tek mobilizasyon, tek şantiye kurulumu ve tek moloz lojistiği kullanıldığı için daire başına maliyet düşer. Özellikle asansörsüz binalarda bu fark daha da belirginleşir.
Hayır. Karabağlar'ın tüm mahallelerinde keşif ve sonrasında hazırlanan kalem kalem yazılı fiyat teklifi ücretsizdir.
Aşağıdaki ilçelerde de aynı ekiple çalışıyoruz:
Cafe / Restoran
Elektrik ve su tesisatından mobilyaya, bar tezgâhından aydınlatmaya kadar tüm işlerin tek elden yürütüldüğü cafe yenileme projesi.
Ofis / Ticari Alan
Zeminden tavana, duvarlardan ofis bölmelerine ve mobilyalara kadar her detayın yenilendiği komple ofis tadilatı.
Villa
Cephe, çelik konstrüksiyon teras ve beton işleri dahil anahtar teslim yürütülen villa yenileme projesi.
Formu doldurun, aynı gün içinde dönüş yapalım. Keşif ve fiyat teklifi ücretsizdir.
